Các ngân hàng tăng lãi suất là một nỗi lo cho cả doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư về vấn đề vay vốn. Vì bản thân doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép. Vậy lãi suất tăng ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS? Cùng Startups Basic tìm hiểu nhé!
Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất
Vừa qua, ngân hàng Nhà nước đã có quyết định điều chỉnh một số mức lãi suất có hiệu lực từ ngày 23/9/2022. Theo đó, lãi suất tái cấp vốn là 5,0%/năm, tăng 1%/năm so với quy định cũ. Lãi suất tái chiết khấu là 3,5%/năm, tăng 1%/năm so với quy định cũ.
Ngoài ra, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tăng 1%/năm lên 6,0%/năm. Như vậy, lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng đã tăng 1%/năm so với quy định cũ.
Ngân hàng Thương mại đồng loạt tăng lãi suất
Một số ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất huy động tiết kiệm sau khi Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành trước đó. Đơn cử
- Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) tăng lãi suất huy động tiết kiệm tiền đồng thêm 0,3 – 1%/năm ở một số kỳ hạn
- Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) tăng lãi suất huy động ở các kỳ hạn từ 0,5 – 1,1%/năm.
- Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) tăng lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng lên 3,7%/năm, 6 tháng tăng lên 4,7%/năm. Ở kỳ hạn huy động 12 tháng, lãi suất tăng lên 5,8%/năm, và mức lãi suất huy động cao nhất là 6,3%/năm ở kỳ hạn 36 tháng,…
Thực tế, thời gian qua, nhiều ngân hàng tăng lãi suất huy động, nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất cho vay có thể sẽ tăng theo. Theo dự báo của các chuyên gia VCSC, lãi suất cho vay thế chấp mua nhà nửa cuối năm nay sẽ cao hơn so với nửa đầu năm. Trong năm 2023, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà sẽ đi ngang, ở mức 11,2%, cao hơn so với dự báo 10,8% ở năm 2022. Còn lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ ở mức 6% trong năm 2023 (dự báo năm 2022 là 5,7%).
Áp lực lên thị trường bất động sản
Trong quá khứ, thị trường nhà đất từng nhiều lần chịu ảnh hưởng tiêu cực trong mỗi chu kỳ các ngân hàng tăng lãi suất. Đặc biệt rất nhiều nhà đầu tư trong giai đoạn đầu vì không chịu nổi áp lực nên phải bán cắt lỗ nhanh, sau đó thị trường sẽ rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài.
Cần phải nhắc lại rằng, 3 năm gần đây các ngân hàng đã mạnh tay triển khai các chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi trong 1 – 2 năm đầu, thu hút nhiều người vay vốn để mua nhà, đầu tư bất động sản.
Sau thời gian này, lãi suất thả nổi trong bối cảnh xu hướng lãi suất có thể tăng trở lại khi nhiều ngân hàng tăng lãi suất, sẽ khiến áp lực tài chính tăng lên, khi thu nhập nhiều người trong 2 năm trở lại đây đã bị tác động tiêu cực do ảnh hưởng của dịch bệnh.
Theo các chuyên gia, nếu lãi suất thấp, người dân có xu hướng rút tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản để tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn. Nhưng nếu lãi suất cao, ngược lại, người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng, dòng tiền vào bất động sản hạn chế. Mặt khác, ngân hàng tăng lãi suất cho vay, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ sẽ buộc phải bán cắt lỗ.
Thực trạng thị trường bất động sản khi ngân hàng tăng lãi suất
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Cụ thể, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý 3/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.
Hiện tại, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn, việc ngân hàng tăng lãi suất ảnh hưởng rất lớn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Các bên tham gia thị trường bất động sản đang đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản tiết lộ hơn 34% cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.
Kỳ vọng này không phải không có cơ sở bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế vẫn đang ở mức cao. Song, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự đoán trong thời gian tới, Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát
“Kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới (World Bank) ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn. Nhà nước sẽ thiên về việc kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh tín dụng vào thị trường.” – ông chia sẻ
Cân bằng thị trường
Trước cơn khủng hoảng của thị trường bất động sản liên quan đến việc ngân hàng tăng lãi suất, chính phủ Việt Nam đã có loạt động thái can thiệp giúp người dân
Theo đó, Ngân hàng Nhà nước vừa điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 đối với tổ chức tín dụng có đề nghị và gửi thông báo cho các đơn vị này. Việc nới room tín dụng nhằm thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2%, cũng như đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và phục hồi sản xuất, kinh doanh. Đây là thông tin khá quan trọng với thị trường bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh lĩnh vực này đang rất khó khăn về nguồn vốn khi ngân hàng tăng lãi suất.
Vay như thế nào để “thoát hiểm”?
Theo các chuyên gia, để tránh dính bẫy rủi ro của việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay hiện nay, buộc người dân nếu quyết định mua nhà trả góp, phải tính toán mức lãi suất lâu dài, đừng để vượt quá khả năng tài chính của bản thân.
Với các doanh nghiệp, chủ đầu tư, đưa ra loạt khuyến cáo về việc sử dụng vốn vay “tất tay” dễ ôm trái đắng. Chuyên gia đầu tư bất động sản tại TP HCM, Lê Quốc Kiên khuyến nghị trong tình trạng các ngân hàng tăng lãi suất đồng loạt, nhà đầu tư cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, mốc an toàn mới so với mốc cũ 50%, hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, hoặc phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong tình hình kinh tế khó khăn.
Đánh giá về tỷ trọng vốn vay an toàn trong nửa cuối năm nay, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng ngưỡng vay 50-60% giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất có xu hướng tăng.
Và rõ ràng, dù ở bất kỳ kịch bản nào, thì các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã đến lúc phải cấu trúc lại sản phẩm cho giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023, trong đó cần tự cân nhắc quay lại thị trường phục vụ nhu cầu thật hay tiếp tục phóng lao theo chiến lược bán các sản phẩm chỉ phục vụ đầu tư và đầu cơ.
Với nhiều áp lực đè nặng từ ngân hàng tăng lãi suất, sự lựa chọn của doanh nghiệp và phản ứng của người mua có thể quyết định mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới.
Đây là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường, và cũng chính là cách để các doanh nghiệp tự cứu lấy mình trong bối cảnh “cán cân” nguồn cung đang lệch quá nhiều về các dòng sản phẩm cao cấp.
Trên đây là một số thông tin Startups Basic muốn cung cấp về các ngân hàng tăng lãi suất và tác động của nó lên thị trường bất động sản. Hy vọng bạn đọc có nhiều kiến thức bổ ích.
